1 九月

新生开学季——UTSC新生该知道的租房、买房那些事


同学们,欢迎你们来到著名学府多伦多大学士家堡分校(UTSC)学习,UTSC坐落在大多伦多东部城市士家堡。多伦多是安大略的首府,面积超过六百平方公里,人口超过四百万,是加拿大第一大城市,非常适合就业与居住。

 

对于怀着激动而又紧张,微微有一丝不安却又鼓起勇气迈出国门,想着挑战自己,走向巅峰的大一新生来讲,首先恭喜你们拿到UTSC的offer。然后就该提醒你们,是时候寻找宿舍,或者校外租房了。 



也许你现在还不需要为租房的事情担心,但凡事未雨绸缪,在未来的留学生涯中租房甚至买房的事情对你来说是再普通不过的事情了。对于众多留学生父母而言,为自己的儿女买一套房作为海外投资既可以省去租房开销,又可以享受增值利润,是一个稳赚不赔的投资。然而,对房子的位置,房型,以及加拿大买房贷款政策的了解确实寥寥无几。还有一些选择自己租房的留学生们,面对着各种各样的租房广告及合同条款,也不知所云。那么在这些强势的房东及复杂的合同面前,我们就犹如一只只等着被宰的羔羊吗?答案当然是,不。


下面就由我们来介绍一下加拿大房地产的基本常识,在未来的买房租房过程中看清每一步,为自己争取最大的利益。

租房注意事项

对于不打算在加拿大常住的留学生们,很多也会选择去租房,生活成本低,麻烦少,弹性高。但是在选择租房的过程中也要小心,切勿因为是租来的房子而放松相关的警惕。房子是租来的,而生活却是自己的。对于众多留学生以及留学生父母而言,孩子的安全是第一要素。所以选择物业地址也尤为重要。以下有一些小提示,以防给自己惹来一身麻烦。

 

01

尽量不要租“房中房”

 

房中房,又名rooming house,意指将一套房子隔成多个小房间并出租给超过正常房间数量的人。此类房型在改造过程中涉及到不少的水电的变动,改动不当且缺乏消防设施,很容易引发事故,甚至造成生命危险。2018年5月30日凌晨2点半,士嘉堡UTSC附近一栋此类的出租房突发大火,导致1名18岁的中国女留学生不幸身亡,3名中国留学生受伤。租房尽量选择一些正规的单间,或者公寓(condo),预算不多的也可以考虑和朋友一起合租面积大一点的物业,以减轻租金负担。

 

02

重视租房合同以及租房保险


有些出租者在与租客签订租赁合同时,故意将其中涉及权利责任的条款“模糊化”,比较典型的有:合同内缺失租赁期间租金一致条款,造成租金乱涨;房屋物业费、水电费等费用的缴纳责任不明;居住期内房屋各种设施损坏后的赔付责任不明等。租客在签订合同时,一定要仔细阅读其中涉及权利责任的内容,可在合同的补充条款中明确注明。同时,为避免以后发生纠纷,租客可在租房前对房屋内的各类设施拍照,记录留存。此外,作为租客,一定要购买一份租客保险,租客保险能在租客出现个人财产损失和个人责任法律情况下提供必要的保障。这一点很重要。正规的租房,房东都会要求租客购买租客保险。

 

03

慎重“二房东”虚假出租房屋


所谓“二房东”,指的是已经向原房主承租,又将房屋转租出去的人。很多“二房东”并没有获得原房主的许可,却暗地将房屋出租给新租客。在这种情况下,“二房东”与租客签订的租赁合同无法得到法律保护,一旦被原房主发现,“非法”合同将被终止,租房者也将被迫搬出房屋。对于此类情况,租客在看房的过程中应特别关注出租者的各类证件和手续,包括身份证以及租赁合同等。如果确定对方是“二房东”,尤其要注意其与原房主签订的租赁合同中,有无可以转租的条款,在确定之后再决定是否要签订租赁合同。

 

其实找一个专业诚信有经验的地产经纪就可以帮助你避开以上那些陷阱。

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总结了这么多的租房警惕,那具体第一年在UTSC附近有什么房型选择,住哪里上学最方便呢?以下具体说说。

 

Condo
高级公寓

UTSC附近比较多的是独立屋和镇屋,沿着Military trail 和 Ellesmere有很多独立屋出租,另外沿kingston road也有不少好房出出租,环境也不错,离公交车站很近,公交车直达学校,生活非常方便。此类房型,既可以找三五朋友一起租下整栋,也可以租单个的房间。一般共用一个厨房, 公用或者独立卫生间(具体看房型),平均每个房间加币800左右,房间大小不同价格也会不同,属于性价比很高又不至于太贵的房子。大多数都提供家具能让你拎包入住,不过有些房东会一起住,所以不喜欢和房东同住的同学在询问房子信息的时候一定要记得问清楚。但是和房东住有几个好处:不用交水电网费,公用区域的卫生也会保持的比较好哦。

Apartment
普通公寓

Apartment属于普通公寓,房间质量和周围环境比condo差好多,当然价格也会比condo便宜,平均在每人$500-$700之间。房间内不提供微波炉和洗衣机,每栋apartment会有公共洗衣房,但大多是投币式,平均$1.5刀洗一次,公用洗衣机也还算干净。总的来说,如果你对生活有一定的要求,那apartment就不是很适合啦。

House & Townhouse
独立屋/镇屋

世嘉堡的Condo群主要集中在购物中心Scarborough Town Center(简称STC)附近, 如果你很喜欢安静,需要私人空间,那么condo就是你最好的选择。Condo主要有一室一厅,两室一厅和三室一厅最多见,价钱在每人平均加币$1000-$2000不等,取决于你想一个人住一室一厅,或者和朋友同住两室一厅。很多condo都是不带家具的(厨房设施除外),如果你决定自己住condo,那就要想办法解决家具问题啦。相比于租独立屋或镇屋,住condo价格要明显高一些。但是condo的房间质量和小区的环境与治安都很好,而且临近scarborough town center,各种名牌店及电影院都有,吃喝玩乐都很方便。有些condo会包水电费,有些只包水费,而暖气和空调,生活用电(开灯,电器之类)要自己承担。所以在看房的时候一定要问清楚。除此之外,STC是一个公交总站,对于刚开始没有车的同学来讲,交通也是很便捷的,其中直通学校的,出门基本上没有问题的。

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以上便是关于租房的注意事项,下面来简单说说关于买房的小知识。

 

买房注意事项

总体来说,留学生在加拿大安大略省投资房产大概分为这几个步骤:

1. 寻找专业地产经纪,签署代理合同

2. 选择区域/房型,经纪带着看房

3. 确定好房子下offer,价格谈判,包括交期,定金,条件等

4. 合同生效后5-7天内验房,申请贷款,物业状况证明 (condo物业适用)

5. 交房前的各项准备,包括贷款补充文件,律师楼签字,最后的检查

6. 交楼,拿到钥匙

 

买房需谨慎,心急吃不了热豆腐。一般情况下,走完这一趟买房程序最快也需要十天左右的时间,一般情况下交房期限是30天,60天或者90天后交房,时间是从合同生效日起计算。在这长期的购买过程中,切记不要因为心急而忽略细节,往往细节,决定了未来这份投资的成败。


在这里提醒广大留学生三点。

 

1.小心看房验房


加拿大的房子特别是独立屋,结构与用材都比较复杂,几十年历史的房子很常见。加拿大地产法律规定有些事情是卖家与卖家经纪必须披露的,有些是没有规定必须披露的,这些房子过往的有缺陷的“历史”: 例如使用了石棉/UFFI/KITEC等材料,又例如曾经的大麻屋/凶杀房等等, 这些都很有可能会给买家带来无尽的麻烦与头疼。所以在看房的过程中,一定要多问,多看,多了解; 另外,选择诚信专业有经验的经纪非常重要,他/她能帮助你避过这些买房的陷阱;还有,在现在的市场情况下一定要选择专业验房,尽量确保找出所有的问题,及时修正。

 

2.提前准备购房款项


留学生购房有两个关于钱的事,一是首付,二是贷款。鉴于现在中国政府外汇管制相当的严厉,国内的钱款要出来很难。所以如果有购房的意愿的同学,最好早点准备首付款。这方面的具体操作细节请咨询本文作者,联系方式在最后。在这里笔者建议,趁着每年寒暑假父母亲人来多伦多探亲的机会,最好在本地加拿大银行开个账号以便将来使用,并咨询一下贷款经纪最新的贷款政策。  

 

关于贷款,非加拿大居民可以最多贷到65%,贷款可以分25-30年摊还,目前贷款利率比中国要低不少,各个银行稍有不同。留学生因为年龄偏小和没有工作的原因,难以独立申请贷款,一般贷款机构都会要求购房者支付比较高的首付或者有担保人担保/必须在产权上(on title)。鉴于现在加拿大银行处于加息期,每个贷款机构对购房者有各种不同的产品和要求,所以一定要跟贷款经纪仔细讨论多种可能的方案,然后选择最佳方案,例如贷款的成熟期(maturity date)选择是1年,还是3年,还是5年? 利率/月供/成熟期/银行帐户的资金,这些都是要考量的因素。

 

3.了解税务细节


2017年4月20日,安省宣布在金马蹄地区对外国买家收取房价的15%的政策作为抑制房价的措施,国际留学生购房也在影响之列。但该政策同时也规定如果国际留学生自买房之日起后的两年内都作为全职学生的话,那么这15%的外国买家税连同利息将被退回给该学生。这意味着留学生们还是有办法把这15%的外国买家税要回来的。这方面的详情也请咨询本文作者,联系方式在最后。

 

另外,房子在交接的时候,购房者需要交土地转让税(land transfer tax),100万加币的房子需要交给省政府约1.6万加币土地转让税,50万的房子要交给省政府6500刀。如果是买多伦多的房子,还要交给多伦多市政府相等数目的土地转让税。入住以后,每年也需缴纳地税,所幸的是多伦多的地税较于大多伦多区域属于低位。

 

最后,如果你几年后准备出售加拿大的房屋,则必须通过加拿大国税局并申请一份清税证明书(Clearance Certificate),以确认因物业增值而必须交付的税款数目,该证明会同时发给卖出方和买入方,以保护买卖双方的利益。如果卖方是非居民,律师有权事先先扣留高达房价25%的金额(保证金)放在信托户口中,在政府发出的证明书之后,律师会用此保证金付清卖家的有关税项,再将余额退还给卖家。在此过程中,建议咨询专业的会计师,以确保最大的利益。

 

总之,加拿大是一个开放,包容,多元化的国家,并且欢迎全世界的移民,留学生,非居民在这里投资,置业。选择正当的途径,选择专业诚信的地产经纪租房或者买房会给自己减少许多不必要的麻烦,获取最大的利益。